용인시 동천 2지구 도시개발사업으로 '중견 프랜차이즈 도산위기' 하소연
도시개발사업 누구를 위한 개발인가
가마로강정, 사바사바 등 국내 유명 프랜차이즈 브랜드를 운영중인 (주)마세다린은 용인시 동천 2지구 도시개발사업지역(12필지 2P,161㎡)불법명의신탁하여 제3자 소유권 이전방법으로 강제퇴거에 직면해 중견 우수프랜차이즈 기업이 존폐위기에 놓였다.
프랜차이즈 업계에서는 직원복지와 가맹점상생을 위해 회사 설비와 선진 시스템의 물류창고를 구비한 유망중소기업이 탁상행정과 불법도시개발로 인해 유망중소기업의 성장에 발목을 잡는 불법적 난개발행태에 울분을 토하고 있다.
도시개발법상 환지방식 개발이나 조합설립인가를 받으려면 토지면적의 3분의 2이상, 또는 토지소유자의 2분의 1이상의 동의(도시개발법 제4조.4항.13조)받아서 시행 할 수 있게 되어있다.
마세다린은 관련 보도자료를 통해 관련법이 있음에도 불구하고 용인시와 시행회사인 디에스디삼호(주)가 제 3자 명의신탁을 불법으로 실시해 물의를 일으키고 있다고 주장했다. |
마세다린 정태환 대표는 "디에스디삼호(주)는 택지수용을 위한 명의신탁 11건을 진행했지만 수원지방법원으로 부터 불법으로 간주 현재 11명이 형사처벌 된 상태이며, 이렇게 불법명의 신탁된 토지는 디에스디삼호(주)가 조합을 내세워 강제집행을 시도하고 있다."고 주장했다.
또 정 대표는 "이 과정에서 디에스디삼호는 기존 토지소유자의 3분의 2 확보가 어렵게 되자 용인시 동천동 소재 "성심사회복지법인"과 환지밀약을 통해 사업편입을 실시해 의혹을 받고 있다"고 덧붙였다.
한편, 이번 불법적 난개발로 인해 토지소유회사인 (주)마세다린은 4개브랜드 222개 가맹점을 운영하는 촉망받는 건실한 기업이 도산에 직면해있는 피해 당사자이다.
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프랜차이즈 업계에서는 직원복지와 가맹점상생을 위해 회사 설비와 선진 시스템의 물류창고를 구비한 유망중소기업이 탁상행정과 불법도시개발로 인해 유망중소기업의 성장에 발목을 잡는 불법적 난개발행태에 울분을 토하고 있다.
동천2지구 도시개발사업조합 측은 지난6월 한매체와 관련해 "법적으로 문제는 없다"고 밝혔다.
다음은 도산위기에 처한 마세다린의 주장을 담은 보도자료 전문이다.
[마세다린 보도자료 전문]
1. 현 황
• 주식회사 마세다린(이하 ‘마세다린’)은 2013. 6. 경부터 용인시 수지구 동천동에 본사 사옥을 이전하여 2015년도 매출액 249억 원을 달성하는 등 꾸준히 성장하여온 기업인데, 도시개발법의 맹점을 악용한 동천2지구 도시개발사업에 의하여 그 존립을 위협받고 있다.
마세다린은 외식 프랜차이즈업을 주로 영위하는 법인으로써, 가마로강정, 사바사바 치킨, 국수시대,바베더퍼 등 전국 222개의 가맹점을 관리하고 있는 본사이며, 2003년에 사업자등록을 마친 이래 2015년도 매출액이 249억 원에 이르며, 직원 70명을 고용하고 있다
• 동천2지구 도시개발사업은 도시개발법상 환지 방식에 따라 주거단지를 조성하기 위하여 용인시 수지구 동천동 143-1 일원 325,278㎡에서 진행되는 사업으로, 동천2지구 도시개발사업조합(이하 ‘조합’)이 시행자다
• 조합은 아래 내용과 같이 도시개발법의 미비점을 이용하여 환지방식의 도시개발사업을 진행함으로서, 조합의 이익을 극대화하고, 마세다린 등 기존 토지소유자에게 극심한 손해를 입힌바, 이 기존 소유자들이 조합을 상대로 제기한 소송이 현재 여러 건 진행 중 이다
2. 조합의 불법적 사업진행
가. 동의요건의 흠결
• 도시개발법상 환지방식의 개발계획을 수립하거나, 조합 설립인가를 받으려면 ‘토지면적의 3분의 2 이상, 토지소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의’를 받아야 함(도시개발법 제4조 제4항, 제13조). 또한 환지계획을 작성할 시에는 정관에 규정된 동의절차를 거쳐 지정권자(용인시장)의 인가를 받아야 한다
• 조합은 개발계획 수립 시 및 조합설립인가 시 위 동의요건을 만족하기 어렵게 되자, 이른바 불법명의신탁을 이용하여 제3자에게 소유권을 이전하는 방법으로 소유자 수를 허위로 확보한 사실이 수원지방검찰청의 수사결과 밝혀졌다.
디에스디삼호 주식회사(이하 ‘디에스디삼호’)가 소유했던 토지가 제3자인 개인으로 명의신탁된 사례가 현재까지 11건 정도 적발되었고, 명의수탁자인 개인 11명이 형사처벌된 사실이 확인되었으며, 위와 같이 불법명의신탁된 토지는 12필지, 29,161㎡에 이름. 참고로 디에스디삼호는 이 사건 사업의 실질적 사업주체로서, 이 사건 사업부지의 3분의 2를 명의신탁 등의 방법으로 취득하여 동의요건을 충족하고, 조합을 전면에 내세워 이 사건 사업을 실질적으로 진행하고 있다
• 조합이 위와 같은 불법적 방법으로 동의자 수 요건을 충족한 사실이 확인되었는바, 현재 진행 중인 소송에서 동의요건 흠결이 분명히 드러나면 이 사건 환지계획이 무효로 될 가능성이 높다
나. 감보 없는 환지의 문제(성심사회복지법인 관련)
• 디에스디삼호는 환지방식의 개발계획 수립을 위한 토지 동의면적(토지면적의 3분의 2)을 확보하기 어렵다고 판단되자, 용인시 동천동 소재 ‘성심사회복지법인’에 대하여 ‘감보가 없는 환지’를 해 주기로 밀약하고, 그 결과로 ‘성심사회복지법인’ 부지를 이 사건 사업에 편입하였다는 의혹이 제기된다.
• 진위를 확인하기 위하여 동천동 토지소유자들은 조합을 상대로 한 소송에서 문서제출명령신청 등의 방법으로 관련 증거를 확보하고 있다
• 만약 ‘감보가 없는 환지’가 있었던 것으로 확인된다면, 그 자체로 균형성에 현저히 반하므로 이 사건 환지설계 전체가 무효로 될 수 밖에 없고, 이를 묵인하고 인가하여 준 용인시장도 책임에서 자유로울 수 없다.
다. 이 사건 환지계획의 문제점
• 이 사건 환지계획에 따르면 마세다린 부지에 적용되는 감보율은 지목 ‘대지’인의 토지의 경우 58.4%이고, 지목 ‘임야’인 토지의 경우 71.7%로, 추가 청산금을 납부하지 않을 경우 환지 후 토지가 현재 크기의 41.6%(대지), 28.3%(임야)로 줄어들게 되어 현재 본사 부지에서 운영하고 있는 물류창고를 운용할 수 없게 되고, 현재 사용하는 면적과 유사한 면적을 사용하려면 74억 원의 추가부담금을 납부하여야 한다.
• 이는 기존 소유자들에 대하여 지나친 부담을 전가하는 것이어서 심히 부당하며, 위와 같은 결과가 도출된 이유는 환지계획 자체가 조합 및 디에스디삼호의 입맛에 맞게 수립되었기 때문임.
즉 삼호는 종전자산 평가 시 자신이 소유한 토지를 높게 평가하고 나머지 3분의 1 부지를 시세 정도로 평가한 후, 종후자산 평가 시 자신의 토지는 낮은 가격으로, 나머지 3분의 1 부지는 시세보다 높게 평가함으로서, 상대적으로 2중의 이득을 취한 결과를 유도한 것이다.
3. 회복할 수 없는 손해의 우려
• 마세다린에 대한 퇴거 강제집행이 예정대로 3. 24.경 집행된다면, 토지에 대한 청산금을 지급받지 못한 마세다린이 이전 부지나 공장건물을 마련할 자금이 없어 결국 도산에 이를 수 밖에 없으며, 모든 원자재를 마세다린으로부터 공급 받는 전국 222개의 가맹점도 영업을 지속하기 어렵고, 조속한 공급 재개가 없는 경우 폐업할 수 밖에 없다.
4. 용인시장의 책임
• 앞서 살펴보았듯 조합은 형식적 사업시행자의 불과하고, 민간업자인 디에스디삼호가 불법명의신탁, 감보 없는 환지, 종전자산 및 종후자산 평가에서의 농단 등 방법을 이용하여 이 사건 도시개발사업을 전횡하였음. 이와 같이 마세다린을 비롯한 토지소유자들이 심대한 피해를 입고 있음에도 불구하고, 이러한 사정을 면밀히 점검하고 확인하여야 할 지정권자로서의 주의의무를 다 하지 아니하고 조합의 편에서 이 사건 사업의 진행에 만연히 조력한 용인시장은 그 책임에서 자유로울 수 없다.
1. 현 황
• 주식회사 마세다린(이하 ‘마세다린’)은 2013. 6. 경부터 용인시 수지구 동천동에 본사 사옥을 이전하여 2015년도 매출액 249억 원을 달성하는 등 꾸준히 성장하여온 기업인데, 도시개발법의 맹점을 악용한 동천2지구 도시개발사업에 의하여 그 존립을 위협받고 있다.
마세다린은 외식 프랜차이즈업을 주로 영위하는 법인으로써, 가마로강정, 사바사바 치킨, 국수시대,바베더퍼 등 전국 222개의 가맹점을 관리하고 있는 본사이며, 2003년에 사업자등록을 마친 이래 2015년도 매출액이 249억 원에 이르며, 직원 70명을 고용하고 있다
• 동천2지구 도시개발사업은 도시개발법상 환지 방식에 따라 주거단지를 조성하기 위하여 용인시 수지구 동천동 143-1 일원 325,278㎡에서 진행되는 사업으로, 동천2지구 도시개발사업조합(이하 ‘조합’)이 시행자다
• 조합은 아래 내용과 같이 도시개발법의 미비점을 이용하여 환지방식의 도시개발사업을 진행함으로서, 조합의 이익을 극대화하고, 마세다린 등 기존 토지소유자에게 극심한 손해를 입힌바, 이 기존 소유자들이 조합을 상대로 제기한 소송이 현재 여러 건 진행 중 이다
2. 조합의 불법적 사업진행
가. 동의요건의 흠결
• 도시개발법상 환지방식의 개발계획을 수립하거나, 조합 설립인가를 받으려면 ‘토지면적의 3분의 2 이상, 토지소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의’를 받아야 함(도시개발법 제4조 제4항, 제13조). 또한 환지계획을 작성할 시에는 정관에 규정된 동의절차를 거쳐 지정권자(용인시장)의 인가를 받아야 한다
• 조합은 개발계획 수립 시 및 조합설립인가 시 위 동의요건을 만족하기 어렵게 되자, 이른바 불법명의신탁을 이용하여 제3자에게 소유권을 이전하는 방법으로 소유자 수를 허위로 확보한 사실이 수원지방검찰청의 수사결과 밝혀졌다.
디에스디삼호 주식회사(이하 ‘디에스디삼호’)가 소유했던 토지가 제3자인 개인으로 명의신탁된 사례가 현재까지 11건 정도 적발되었고, 명의수탁자인 개인 11명이 형사처벌된 사실이 확인되었으며, 위와 같이 불법명의신탁된 토지는 12필지, 29,161㎡에 이름. 참고로 디에스디삼호는 이 사건 사업의 실질적 사업주체로서, 이 사건 사업부지의 3분의 2를 명의신탁 등의 방법으로 취득하여 동의요건을 충족하고, 조합을 전면에 내세워 이 사건 사업을 실질적으로 진행하고 있다
• 조합이 위와 같은 불법적 방법으로 동의자 수 요건을 충족한 사실이 확인되었는바, 현재 진행 중인 소송에서 동의요건 흠결이 분명히 드러나면 이 사건 환지계획이 무효로 될 가능성이 높다
나. 감보 없는 환지의 문제(성심사회복지법인 관련)
• 디에스디삼호는 환지방식의 개발계획 수립을 위한 토지 동의면적(토지면적의 3분의 2)을 확보하기 어렵다고 판단되자, 용인시 동천동 소재 ‘성심사회복지법인’에 대하여 ‘감보가 없는 환지’를 해 주기로 밀약하고, 그 결과로 ‘성심사회복지법인’ 부지를 이 사건 사업에 편입하였다는 의혹이 제기된다.
• 진위를 확인하기 위하여 동천동 토지소유자들은 조합을 상대로 한 소송에서 문서제출명령신청 등의 방법으로 관련 증거를 확보하고 있다
• 만약 ‘감보가 없는 환지’가 있었던 것으로 확인된다면, 그 자체로 균형성에 현저히 반하므로 이 사건 환지설계 전체가 무효로 될 수 밖에 없고, 이를 묵인하고 인가하여 준 용인시장도 책임에서 자유로울 수 없다.
다. 이 사건 환지계획의 문제점
• 이 사건 환지계획에 따르면 마세다린 부지에 적용되는 감보율은 지목 ‘대지’인의 토지의 경우 58.4%이고, 지목 ‘임야’인 토지의 경우 71.7%로, 추가 청산금을 납부하지 않을 경우 환지 후 토지가 현재 크기의 41.6%(대지), 28.3%(임야)로 줄어들게 되어 현재 본사 부지에서 운영하고 있는 물류창고를 운용할 수 없게 되고, 현재 사용하는 면적과 유사한 면적을 사용하려면 74억 원의 추가부담금을 납부하여야 한다.
• 이는 기존 소유자들에 대하여 지나친 부담을 전가하는 것이어서 심히 부당하며, 위와 같은 결과가 도출된 이유는 환지계획 자체가 조합 및 디에스디삼호의 입맛에 맞게 수립되었기 때문임.
즉 삼호는 종전자산 평가 시 자신이 소유한 토지를 높게 평가하고 나머지 3분의 1 부지를 시세 정도로 평가한 후, 종후자산 평가 시 자신의 토지는 낮은 가격으로, 나머지 3분의 1 부지는 시세보다 높게 평가함으로서, 상대적으로 2중의 이득을 취한 결과를 유도한 것이다.
3. 회복할 수 없는 손해의 우려
• 마세다린에 대한 퇴거 강제집행이 예정대로 3. 24.경 집행된다면, 토지에 대한 청산금을 지급받지 못한 마세다린이 이전 부지나 공장건물을 마련할 자금이 없어 결국 도산에 이를 수 밖에 없으며, 모든 원자재를 마세다린으로부터 공급 받는 전국 222개의 가맹점도 영업을 지속하기 어렵고, 조속한 공급 재개가 없는 경우 폐업할 수 밖에 없다.
4. 용인시장의 책임
• 앞서 살펴보았듯 조합은 형식적 사업시행자의 불과하고, 민간업자인 디에스디삼호가 불법명의신탁, 감보 없는 환지, 종전자산 및 종후자산 평가에서의 농단 등 방법을 이용하여 이 사건 도시개발사업을 전횡하였음. 이와 같이 마세다린을 비롯한 토지소유자들이 심대한 피해를 입고 있음에도 불구하고, 이러한 사정을 면밀히 점검하고 확인하여야 할 지정권자로서의 주의의무를 다 하지 아니하고 조합의 편에서 이 사건 사업의 진행에 만연히 조력한 용인시장은 그 책임에서 자유로울 수 없다.
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